城市更新千万不能像在城里开矿评论截鳞薹草
城市更新千万不能像在城里“开矿”【评论】
2月9日消息:从上世纪80年代初到2000年,可以算是“拆迁条例”时代。按照1991年发布的《城市房屋拆迁管理条例》,“任何单位或者个人需要拆迁房屋”,只要经县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准,领一张房屋拆迁许可证,就可以在他人的房屋所有权和土地使用权都没有注销的情况下,去拆别人的房子,谈判不成,可以动用强制手段。 拆迁条例时代的特征是:偿还历史欠债,重点为公共设施,注重建设效率,法制尚不健全,忽视对私人物权的保护。 拆迁条例时代之初,大部分项目具有改造城市功能、改善居民居住条件、建设公共福利的因素,且私人不动产数量很少,所以总的来说是受欢迎的。当时对拆迁户的补偿,以安置为主,即满足居住条件即可。但到了后期,拆迁开始面对私人不动产,拆迁后的开发有巨大商业利益,所以造成矛盾冲突日益尖锐,血拆事件时有所闻。 2007年物权法实施,标志着一个新时代的开始。物权法时代,强调的是对财产权利的保护,对财产秩序的维持。物权法规定了建设用地使用权是用益物权,作为可以流转的不动产权利,可以对抗所有权人,特别规定了住宅用地的使用权到期自动续期。这就意味着,虽然城市土地国有,但住宅的所有权人,享有可以不受使用期限约束的土地权利。此时拆迁单位面对的,已经不是拆迁户,而是权利人,这是一个重大的不同。 2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布,拆迁条例被废止,但拆迁条例时代的许多观念与做法,并没有寿终正寝。许多人带着拆迁条例时代的观念进入物权法时代,还认为城市的土地都是政府可以支配的,把城市更新作为拆迁的2.0版,这是城市更新政策抵触法律、脱离实际的重要原因。 眼下,一些地方正在大力推动“旧改”,其动机在我看来并不都是解决房屋老旧、改善城市配套。比如深圳这座城市很年轻,房屋并不老旧,而真正老旧危险的房屋,若没有商业价值,也不会纳入城市更新的视线。2013年1月至9月,深圳市通过城市更新供地56.5公顷,占全市供地总量91%;同期城市更新投资额257.2亿元,占房地产投资比重的42.1%,就已经说明了问题。 可见,一些地方的“旧改”另有动机,这个动机即挖掘城市土地潜力,弥补政府的土地收入,保持房地产开发带来的GDP。除此之外,建设面子也是动机之一,比如第26届世界大学生夏季运动会前,深圳市政府部署的“穿衣戴帽工程”。
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